Yasal Önalım Hakkı ve Fiili Taksim İddiası

Önalım hakkı nedir? Ön alım hakkı 4271 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733, 734 ve 735. Maddelerinde düzenlenmiştir. Kurucu yenilik doğurucu haklardandır. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşları ön alım hakkı söz konusu olacaktır. Yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere iki ayrı türü mevcuttur. Biz yazımızda yasal önalım akdini incelemeye devam edeceğiz.

Yasal önalım hakkı nedir ? TMK 732'den kaynaklanan ve gayrimenkulün paylı mülkiyete tabi olması halinde paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemeyi amaçlayan bir haktır.

Tapuya şerh gerekli mi? Yasal önalım hakkının sözleşmeden doğan ön alım hakkından farklı olarak tapuya şerh ettirilmesi gerekmez.

Önalım hakkı ne zaman doğar ? Paylı mülkiyete tabi taşınmaz üzerindeki payın kısmen veya tamamen 3. kişiye satılması halinde ön alım hakkı doğacaktır. Bu noktada tam doğru ve geçerli bir satış sözleşmesi gerekecektir. Tapuda yapılmayan resmi şekle aykırı ve yok hükmünde olan satışlar için önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Hangi satışlarda önalım hakkı kullanılamaz ? Paydaşlar arasındaki satışlarda, cebri arttırmayla yapılan satışlarda, önalım hakkından feragat halinde, satış vaadi sözleşmesinde, trampada, taşınmazın ortaklığa sermaye olarak konulmasında, kay mülkiyetine tabi bağımsız bölüm satışlarında, bağışlama ve ölünceye kadar bakma niteliğinde olan sözleşmelerde, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlara ilişkin satışlarda, ortaklığın taksim yolu ile giderilmesi halinde , arsa payı karşılı kat yapım sözleşmelerinde prensip olarak ön alım hakkı kullanılamayacaktır. Ayrık haller her bir hal için söz konusu olabilecektir.

Ön alım hakkından feragat edilebilir mi ? TMK 733. Maddesi ışığında önalım hakkından feragat edilebilecektir. Feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.

Ön alım hakkı hangi sürede düşer ? Yapılan satış kanun gereği olarak hak sahiplerine bildirilmelidir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması gerekir. Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmesi ile bu hak düşer.

Fiili taksimin mevcudiyeti halinde önalım hakkı :

Türk Medeni Kanunun 2. Maddesi gereği herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zaruretindedir. Bu kapsamda Yargıtay, fiili taksime tabi bir taşınmazdaki payın satışı halinde, önalım hakkı talebinin kötü niyetli olacağına hükmetmiştir. Taksim edilen alanın bizzat kullanılmasının yanı sıra kiraya verilmesi halinde de bu hakkın kullanılamayacağını belirtmektedir. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için taksimin yazılı olarak yapılmış olmasına lüzum yoktur. Ayrıca fiili taksime paydaşların tamamının katılmamış olsa dahi, davacının ve davalının bir payı fiilen yahut kiraya vererek kullanılıyor olması halinde, bu davacı paydaşın önalım hakkı kabul edilemez.

Yargıtay fiili taksim iddiasının yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceğini kabul etmektedir. Bu iddianın varlığı halinde mahkemece; keşif yapılmalı ve fen bilirkişisinden gösterilen fiili kullanım alanlarının krokisini içeren rapor alınmalıdır. Fiili kullanımın ispatı halinde davanın reddi gerekecektir.

Önalım hakkından kaynaklanan davalar bir çok nüansı barındırmaktadır. Yazımız ancak çok genel ve detaylardan yoksun bir incelemeden ibarettir. Bu davalarda avukat yardımı almanız sizin için çok daha iyi olacaktır.

Bize Ulaşın