_edited.png)
Son dönemlerde fahiş oranlarda artan kira bedelleri ülkenin genelinde büyük sorun yarattığı gibi Ordu İlimizde de bu durum ciddi sıkıntılar doğurmaktadır. Özellikle fahiş kira bedelleri karşısında adeta beli bükülen kiracılar bir de tahliye durumu ile karşı karşıya kalabilmektedirler.
Kira bedelini ne kadar artırmalıyız?
Kiraya veren sözleşmede belirlenenden fazla artırım yapabilir mi?
Kira sözleşmelerinde esasen sözleşme serbestisi mevcuttur ancak 6098 sayılı kanunun 344. maddesinde "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir." şeklinde düzenleme ile üst sınır getirilmiştir. Konulan sınırlamayı geçmeksizin bir artırım bedeli koymakta taraflar serbestiye sahiptir.
Açık bir ifade ile, %10 olarak sözleşmede artırım hususunda anlaştınız ancak o yılı TÜFE verileri sizin belirlediğiniz oranın üstündeyse TÜFE verileri önemsiz olacak ve sizin belirlediğiniz daha düşük olan orana göre artırım yapılacaktır. Peki tam tersi olursa yani siz diyelim ki %30 belirlediniz ve TÜFE verileri bu değerin altında kaldı. Bu sefer sizin belirlediğiniz önemini kaybedecek ve düşük oran olan TÜFE verilerine göre artırım yapılacaktır. Hiç anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Ancak son dönemlerde normal şartlarda TÜFE verilerine göre hesaplanan kira artış oranları, hükümet tarafından getirilen uygulama sonrasında konut kiralamalarıyla sınırlı kalmak üzere 01.07.2023 tarihine kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde yüzde 25'le sınırlandırılmıştır. Şuan artırım uygulayacağınız konut kira bedelini siz sözleşmede daha fazla belirlemiş olsanız ya da TÜFE verileri daha fazla olsa dahi %25'ten fazla artırım yapılamayacaktır. Çatılı işyeri kiralarında hala TÜFE verileri geçerlidir.
Kiraya verenin bu oranlara bağlı kalmaksızın artırım yapabilme imkanı var mı?
Beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.
Belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşme
Bir sözleşme kurulurken süre belirlenmemiş ise kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak kabul edilmektedir. Bir süre belirlenip herhangi bir bildirim olmaksızın sürenin dolması ile kendiliğinden sona eren sözleşmeler ise belirli sürelidir. Bu ayrım kira hukukunda önemlidir.
Mesela bir yıl süre şartı koyduğunuz sözleşme esasen kaç yıldır? Bu süre dolduğunda konuttan ya da işyerinden çıkmalı mısınız? Ya da sözleşme yapmadınız, sözlü olarak anlaştınız ne zaman sonra çıkartabilir sizi kiraya veren? Tüm bu soruların cevabı yukarıda bahsettiğim ayrıntıda saklıdır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı isterse, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiraya verenin "belirlediğimiz süre bitti artık çık" deme hakkı yoktur. Bu hak yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren süre bazlı olarak sadece on yıllık uzama süresi sonunda , bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermek zorunda kalmadan sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Yani bir yıl süreli bir sözleşme yaptınız 1+10 yıl sonunda süre bazlı sebeple sizi çıkartabilir. Ya da hiç süre belirlemediniz belirsiz süreli sözleşmeye sahipsiniz, bu durumda 10 yıl sonunda süre bazlı tahliye yoluna gidebilir.
Kiraya veren ancak yasada verilen sınırlı sayıda haklı nedenlerle yukarıdaki sürelere bağlı kalmaksızın kiracıyı kiralanandan çıkarabilir şöyle ki;
1. Kiraya veren veya yeni malikin kiralanana ihtiyacı olması
2. Kiralananın yeniden imar ve inşa edilecek olması
3. Kiracının kira parasını ödememesi nedeniyle temerrüde düşmesi
4. Sözleşmenin yapılmasından sonra kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdü
5. Kiracının aynı ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması
6. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık
7. Kiracının iflası
Davalarda en çok görülen tahliye sebebi ise birinci madde de yazılı kiraya veren veya yeni malikin kiralanana ihtiyacı olmasıdır. Halk arasında "Almanya'dan oğlum geliyor, çık" şeklinde bilinir. Evet bu bir tahliye sebebidir ancak belli şartlara ve süreye tabidir
Kiraya veren ancak belirli kişiler için böyle bir yola başvurabilir. Bunlar; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir. Bu kişiler dışında kimsenin ihtiyacı için gereksinim sebepli tahliye davası açamaz.
Diyelim ki kiraya veren kanunda sayılan bu kişiler için böyle bir tahliye talebi sizlere yöneltti. Tek başına bu da yeterli değildir. Burada diğer önemli unsur gereksinimdir. Bu gereksinimin samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu değerlendirmeyi hakim yapacak ve karar verecektir. Yine de sizlere örnek vermek gerekirse Yargıtay içtihatlarına göre kiraya vereninizin aynı muhitte davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı anlamı taşımaktadır. Dolayısıyla böyle bir durumda tahliye gündeme gelmeyecektir.
Bu konuda bilmeniz gereken bir hususta kiraya veren sizi gereksinim sebebi ile tahliye ettiğinde, belirttiği kişiler dışında dava konusu taşınmazı 3 yıl boyunca başka kimseye kiralayamayacak olmasıdır. Kanunen kiralama yasağı getirilmiştir. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle karşı karşıya kalacaktır.
Gereksinim sebepli davanın açılış süresi halihazırdaki kiraya vereniniz için; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir aydır.
Tabi ev sahibiniz siz taşınmazda kiracı durumundayken taşınmazı başka birine satabilir. Bu durum "evi satarım" şeklinde tehditlerle kira bedeli artırımı hususunda kullanılabiliyor. Ancak taşınmazın yeni maliki eğer süresi içerisinde yazılı bir bildirimde bulunmazsa aynı şartlar altında mevcut kira sözleşmenizin tarafı haline gelecektir. Ancak yukarıda bahsettiğim gereksinim koşullarına sahip olduğunu edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Diğer türlü siz edimlerinizi yerine getirirseniz konutunuzda aynı şartlar altında kalmaya devam edebilirsiniz.
Kira hukuku düzenlemeleri daha güçsüz konumda olan kiracıyı korumaya yönelik ele alınmış hükümlerdir. O yüzden haklarınızı bilirseniz kendinizi tüm bu olumsuzluklara karşı koruyabilirsiniz. Yine de böyle bir durumla karşılaştığınızda profesyonel bir hukuki yardım almanızı tavsiye ederim.
Comments