_edited.png)
Aile Konutu Nedir?
Bu kavram 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu ile hukuk sistemimize dahil olmuştur. Eşlerin ve eşler ile birlikte çocukların, aile hayatlarını sürdürmeyi amaçladıkları, aile hayatının getirdiği olguları özgüledikleri mesken, aile konutu olarak kabul edilmektedir.
TMK'nın 194. Maddesinin gereği olarak eşlerin ikisinin de açık rızası olmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesi feshedilemez , aile konutu devredilemez veya aile konutu üzerindeki haklar sınırlandırılamaz. Bir eş, bu işlemlerden birisini yapacak ise diğer eşin açık rızasını almak zaruretindedir.
TMK bu düzenleme ile aile yaşantısının sürdürülebilir olmasını sağlamak istemiş ve aileyi olası kötü hallerden korumak istemiştir. Yargıtay, aile konutu kavramını dar yorumlanmayarak, TMK 194'ün ailenin birlik ve bütünlüğüne hizmet etmesi amaçlanmıştır. Kötü seyir eden bir evlilikte dahi ,yuvanın yeniden kurulabilme ihtimalinin korunması adına, eşlerin son olarak beraber yaşadıkları konutun aile konutu vasfını taşıyacağı Yargıtayca kabul edilmiştir
Yargıtay 2. HD., E. 2016/10780 K. 2017/13734 T. 30.11.2017
"Aile Konutu"; eşlerin, varsa çocuklarının bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdikleri, acı ve tatlı günlerin içinde yaşandığı anılarını taşıyan konuttur. Eşlerden birinin haklı bir sebep olmaksızın birlikte yaşamaktan kaçınması, boşanma veya ayrılık davası açılması veya başka bir sebeple ortak hayatın olanaksız hale gelmesi hali dahi konutun, aile konutu vasfını ortadan kaldırmaz... Tarafların en son olarak birlikte oturdukları konutun davaya konu edilen konut olması karşısında; aile konutu olma vasfını yitirmediği anlaşılmaktadır."
Aile Konutu Şerhi Nedir?
Aile konutu olarak kullanılan meskenin, aile konutu olma vasfı tapu kütüğüne şerh ettirilebilir. Bu şerh aile konutu şerhi olarak isimlendirilmektedir. TMK 194 (2) uyarınca aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Peki tapu kütüğüne bu şerh düşülmemişse konut aile konutu olarak kabul edilemeyecek midir?
Belirtmek gerekir ki bu şerh kurucu nitelikte olmayıp, bu şerh olmasa dahi gerekli vasıfları taşıyan mesken aile konutu olarak kabul edilecektir. Zira kanunun emredici hükmü bu yöndedir. Nitekim Yargıtay da özellikle daha yeni tarihli kararlarında benzer değerlendirmelerde bulunmuştur.
Yargıtay HGK., E. 2019/765 K. 2022/1369 T. 25.10.2022
" 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194/1. maddesine göre, ' Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. ' Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi ' konulmuş olmasa da ' eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. "
Aile Konutunun Devri Halinde Rızası Alınmayan Eşin Hakları Nelerdir?
Kanunun gereği aile konutunun devri diğer eşin açık rızası olmaksızın yapılamayacaktır. Açık rıza alınmadan yapılan devrin kanunen geçerli olmayacağı açıktır. Bu halde hukuka aykırı işlemin iptalini sağlamak adına tapu iptal ve tescil davası açılması zaruridir.
Aile konutunun devrine yönelik açılan tapu iptal tescil davalarında yetkili mahkeme, konutun bulunduğu yer mahkemeleridir. Görevli mahkeme ise aile mahkemeleridir.
Kanunda Geçen " Açık Rıza" Kavramı Nedir ?
Medeni Kanunun 194. Maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tâbi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir. (HGK., E. 2019/765 K. 2022/1369 T. 25.10.2022)
Eşin izni için bir geçerlilik şartı öngörülmemiştir, bu sebeple izin sözlü olarak dahi verilebilecektir. Fakat ispat açısından rızanın yazılı olarak alınması önemlidir.
Bir mülkün aile konutu olmasından kaynaklı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında, davalılar, davacı eşin açık rızasının var olduğunu ileri sürebilecektir. Açık rızanın var olduğunun ispat edilmesi halinde davanın reddi kuvvetle muhtemeldir. Fakat belirtmek gerekir ki ispat külfeti altında olan kişi iddia sahibi davalıdır. Davacı eşin izin verdiğini iddia eden davalılar bu hususu ispat etmek ile mükelleftir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'da ispat yükünün davalılarda olduğunu belirtmiştir.
Yargıtay HGK., E. 2019/765 K. 2022/1369 T. 25.10.2022
" Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir."
Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal Tescil Davalarında TMK Madde 1023'ün Yeri
Belirtmek gerekir ki fiili hayatta aile konutu vasfına sahip birçok meskenin tapu kayıtlarında, aile konutu şerhi bulunmamaktadır. Şerh bulunmayan bir aile konutunun devredilmesi halinde tapu kütüğüne güven duyarak işlem yapan 3. kişiler TMK Madde 1023 kapsamında iyi niyet savunmasında bulunabilecekler midir?
Tapu kaydına güven duyarak işlem yapan kişilerin iyi niyetli olduğunun kabulünün esas olmasına karşın TMK m. 194 karşısında da iyi niyetli olan 3. kişinin ayni kazanımlarının geçerli kabul edilip edilmeyeceği hususu tartışmalıdır.
Kılıçoğlu " Tapu Kaydının 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 194. Maddesinin III. fıkrası hükmü ile rıza alınmadan yapılacak işlemleri önleyebilmek amacıyla tapu kütüğüne şerh verilmesi olanağı getirilmiştir. Ancak hemen belirtmek gerekir ki anılan madde ile tapuya güven ilkesine bir istisna getirilmiş değildir. " demektedir. Doktrinde yine farklı isimlerce, TMK md. 194' ün TMK md. 1023'e bir istisna getirmediğini, iyi niyetli üçüncü kişilerin ayni kazanımlarının korunması gerektiği kabul edilmektedir. Yani bu görüşe göre tapu kütüğünde şerh bulunmaması halinde 3. Kişilerin kötü niyetli olduğunun ispatı davacı tarafa düşecektir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daire olan 2. Hukuk Dairesi yakın tarihe kadar tapuda aile konutu şerhi yoksa ve davalıların kötü niyetli olduğu ispatlanamıyorsa, 3 kişilerin ayni hak kazanımlarının TMK md. 1023 gereği korunması gerektiğini belirtmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 24.04.2013 tarihli, 2012/2-1567 Esas ve 2013/579 Karar
“…aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş tarafından, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmemesi halinde, işlem tarafı iyiniyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımı 4721 Sayılı Türk Medenî Kanununun 1023.maddesi hükmü ile korunmuştur…"
Benzer doğrultudaki diğer kararlara örnek olarak (Yargıtay HGK. T. 24.04.2013, E. 2012/2- 1567, K. 2013/579, Yargıtay HGK, T. 15.4.2015, E. 2013/2-2056, K. 2015/1201)
Fakat daha yeni tarihli Yargıtay kararlarında TMK madde 194' ün bir fiil ehliyeti kısıtlaması olduğu, bu sebeple davalı tarafın iyi niyetinin anlam ihtiva etmeyeceği, işlemin kanunun emredici hükmünden ötürü geçersiz olacağı kabul edilmiştir.
Yargıtay 2. HD., 2019/1311 K. 2019/4071 T. 4.4.2019
"721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “Konulmuş olmasa da” eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakla, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “Kurucu” değil “Açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır."
Yargıtay HGK., E. 2019/765 K. 2022/1369 T. 25.10.2022
"Diğer yandan yukarıda ayrıntılarıyla açıklandığı üzere; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen aile konutu ile ilgili sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu olma özelliği nedeniyle getirildiğinden, taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Bu nedenle işlem tarafı üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının önemi bulunmamaktadır. Başka bir ifade ile TMK’nın 194. maddesine dayalı davalarda; işlem tarafı üçüncü kişi konumunda bulunan davalının iyi niyet iddiasına dayanak, devir tarihinde taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmadığı savunması önemini kaybetmiş, madde metninde yer alan “açık rıza” koşulu davalıya ispat külfeti olarak yüklenmiştir."
Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davalarında Harca Esas Değerin Belirlenmesi
Bu davalarda tapuda yer alan satış bedeli üzerinden gerekli harçlar alınmalıdır. Tapudaki bedelin gerçek satış bedeli olmadığına yönelik itirazda bulunulması halinde gerekirse keşif yapılmalı ve harca esas değer belirlenmelidir.
Yargıtay 2. HD., E. 2016/13039 K. 2018/722 T. 17.1.2018
" O halde mahkemece, öncelikle aile konutu şerhi konulması talebine yönelik harcın tamamlattırılması ve tapu iptal ve tescil talebine ilişkin taşınmazın değerinin tapudaki satış değeri olarak kabul edilmesi, satış değerinin tapuda gösterilen değer olmadığına dair itiraz olması halinde gerekirse keşif yapılarak taşınmazın değerinin belirlenmesi, tespit edilecek değer üzerinden nispi peşin harç noksanlığının Harçlar Kanununun 30-32. maddeleri gereğince tamamlatılması, harcın tamamlanması halinde işin esasının incelenmesi, aksi takdirde Harçlar Kanununun 30. Maddesinde gösterilen usul çerçevesinde hareket edilmesi gerekirken, harç noksanlığı giderilmeden işin esasının incelenmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. "
Görüleceği üzere TMK madde 194' e dayalı tapu iptal ve tescil davaları birçok teknik detay barındırmaktadır. Bu sebeple alanında uzman bir avukattan yardım almanız gerektiğini telkin ederiz. Temel Hukuk Ordu avukatlık büromuza ulaşarak bizden avukatlık hizmeti talep edebilirsiniz
Comments